Игра с рулеткой

В Воронеже, по неофициальным данным, добрая половина строительных площадок работает незаконно – не имея должных разрешений или по фиктивным документам. Судебные тяжбы горожан с застройщиками тянутся годами.

Гиперуплотнение

Чаще всего застройщики идут по пути уплотнения микрорайонов. И там, где совсем недавно была клумба или парк со скамейками, теперь — новостройки. Часто новые дома воздвигаются без дворов и паркингов. Философия застройщиков проста: вклинил свою многоэтажку между стоящими, продал квартирки, а там — трава не расти. На какой площадке будут гулять дети, если таковой не существуют, где будут ставить машины автовладельцы, если там и проехать-то с трудом возможно, насколько безопасно и комфортно себя будут чувствовать жильцы уже стоящих домов? Застройщиков, озабоченных исключительно своими интересами, все это не волнует.

В таких ситуациях пострадавшим одна дорога — в суд.

Так поступили жители девятиэтажки, расположенной в спальном районе по адресу: улица Шестидесятой армии, дом 23. Они борются с застройщиками за свет, солнце и безопасность в своих квартирах.

Для начала истцы измерили расстояние от своего дома до котлована будущего жилого комплекса "Две башни". По закону между многоэтажными домами должно быть расстояние в 20 метров. В данной ситуации нет и 16. Затем запротоколировали разрушительные процессы в своем доме (имеются документальные подтверждения в виде заключений экспертных комиссий), которые начались из-за пресловутого мегастроительства, изучили санитарные нормы и правила. Выяснилось, что будущая новостройка ухудшит показатели непрерывной инсоляции и коэффициент естественной освещенности. Подготовив документы и аргументы, заявители объединили усилия и пошли в суд.

Адвокат Владимир Гуськов, специализирующийся на земельном и градостроительном законодательстве, а также гражданских процессах, основанных на публичном правоотношении, в таких ситуациях советует набраться терпения. Он рекомендует:

• Во-первых, ни в коем случае в гражданском процессе нельзя никого оскорблять, называя чиновников коррупционерами, намекая тем самым на преступность их действий. Называть человека преступником можно в уголовном процесс, а не в гражданском. Для уголовного процесса действуют иные правила. А так некоторые несдержанные заявители только портят весь процесс.
• Во-вторых, беречь козыри, как и в карточной игре, их не нужно выкладывать сразу. Ими можно пользоваться постепенно, в разных процессах, в разных судах, давая противнику возможность расслабиться, а значит, ошибиться.
• В-третьих, мух отделять от котлет. Важно не усложнять процесс, не валить все аргументы в одну кучу. Чем более громоздкий механизм аргументации вы используете, тем сложнее он работает. Усложнение ситуации дает судье и оппоненту возможность извлечь "свою пользу". Чем больше обстоятельств, подлежащих установлению, толкованию, тем больше хаоса для судьи в том числе.
• В-четвертых, в случае неудачи в районном суде надо дойти до Областного суда, набраться терпения и перевести дело в порядке надзорного производства в судебную коллегию по гражданским делам российского Верховного суда. Страсбургский суд – в качестве десерта.

Вышка в частном секторе

Популярностью пользуется так называемая коттеджная застройка в частном секторе. При этом высоту своих коттеджей застройщики ограничивать не любят. Скупая старенькие домишки в частном секторе, они грезят о возведении небоскребов на трех сотках, продавая свои новые коммуналки как "квартиры в коттеджах"... В историческом центре Воронежа (улица Базарная гора) застройщик скупил несколько участков частного сектора на склоне горы под строительство 27-этажного комплекса высотой больше ста метров. Но вопрос в том, что земельный и градостроительный кодексы пока никто не отменял.

В частном секторе расстояние между стенами домов должно быть 6 метров. И в данном случае земля предназначена исключительно для индивидуального жилищного строительства, то есть дом должен быть не более трех этажей, не выше 9,8 метра. Кроме того, на Базарной горе — а это гористая местность — опасно возводить многоэтажки. И заявители предъявляют исследование специалистов по геологии и мониторингу окружающей среды Воронежского госуниверситета, где говорится о том, что участок опасен для плотной застройки из-за эрозийно-оползневых процессов.

Для всех, наверное, кроме застройщиков, очевидно, что неграмотное строительство чревато обрушением домов жителей этого частного сектора, авариями и человеческими жертвами.

Кроме того, разрушительные процессы, которые спровоцировали подготовительные к строительству работы, уже начались. Проживающая на улице Базарная гора Нина Платонова рассказала, что у нее рушатся сараи, по дому пошла трещина. "Перед моим участком забор завалился, был оползень. МЧСовцы зафиксировали разрушение. Я предъявила иски на возмещение вреда — экспертам 14 тысяч отдала. И оползневые процессы не остановить, — поделилась своими бедами Платонова. — Нужно, чтобы строители укрепили грунт за свой счет. Сейчас вызвали судебного эксперта для оценки стоимости вреда и установления причинно-следственной связи, потом выдвину требования, чтобы укрепили грунт".

…Суд встал на сторону защитников Базарной горы, которая к тому же является природоохранной зоной и находится под защитой федерального законодательства.

Погром памятника истории

Еще одна история связана со спором вокруг земельного участка, прилегающего к жилым домам (номер 1 и 3 по улице Тимирязева) и представляющего собой "матрешку", где охранные зоны памятников природы регионального значения находятся на территории объекта культурного наследия федерального значения. На этом участке в октябре 2007 года начали вырубать деревья и рыть котлован. Усилиями инициативной группы в декабре 2007 года удалось на год заморозить стройку. Теперь ее возобновили. Иски против чиновников-строителей в защиту памятника истории и культуры федерального значения во избежание предвзятого решения жители Воронежа подали в Москве.

Адвокат Гуськов отметил, что заявители по земельному участку на Тимирязева правильно пользуются процессуальным законодательством. "Защищая памятник природы или культуры, граждане имеют возможность использовать антикоррупционный метод борьбы, ибо вправе судиться в любом российском городе (при наличии номинального заявителя)", — заявил Гуськов.

Специфика такова, что возможно перенести суд на другую территорию вплоть до Магадана. Местные "коррупционеры" не всесильны, а телефонное право и кумовство небезграничны.

Чтобы "склонить на свою сторону" судью в Москве, если такое случится, придется принести конверт потолще. В нынешней ситуации у застройщиков на суды может не хватить ресурсов. Для судей Москвы, как и другого города России, неважно, кто такой Сергей Колиух (мэр Воронежа) или Анатолий Бородецкий (главный архитектор Воронежа), в силу чего вероятность беспристрастного суда выше.

В этом деле у истцов есть и другое преимущество – союзники. Гуськов также обратил внимание на следующее обстоятельство: "Раз это природоохранная зона, то есть спецобъект, то нужно на свою сторону привлекать компетентные, в том числе и федеральные, органы и структуры (управление по охране памятников культурного наследия, управление культуры и туризма, Росохранкультуры, управление экологии). Противникам сложнее, когда требования заявителей поддерживают компетентные органы".

Кстати, эти же методы борьбы могли бы взять на вооружение и жители Базарной горы (там старинный город, прежде чем проводить работы, нужно перерыть землю, дать заключение о степени ценности на основании эмпирического опыта и о том, можно ли строить что-либо).

Метод борьбы, который возможен при любом виде незаконного строительства, – это поиск формальных нарушений в процедурах согласования и утверждения регламентов, технической и проектной документации, отсутствия (наличия) согласования с органами надзора в сфере охраны памятников культуры, природы и т.д.

Совет да любовь

Люди с ярко выраженной гражданской позицией, набившие шишек и наточившие зубы в борьбе с временщиками и коррупционерами, изучившие множество законов, познав изнутри все тяготы борьбы, советуют: в случае если около вашего места жительства намечается незаконная стройка и вы намерены ее предотвратить, для начала обратиться к местной власти с требованием принять меры к пресечению вредоносных действий. А в случае отказа в удовлетворении требования привлечь к ответу и местную власть через суд.

Чиновники должны дать ответ (либо по запросу, либо через суд), есть ли у застройщиков предусмотренные законом основания для строительства на территориях памятников культуры, природоохранных зон, среди частного сектора, вплотную к уже стоящим жилым домам. Ибо правоустанавливающие документы на участок и градостроительный план земельного участка, где должен быть указан масштаб застройки (в том числе площадь, этажность здания и коммуникации), в принципе ничего не значат, поскольку действия на этих территориях, при наличии даже всего этого, могут быть признаны незаконными. Необходимо отдавать себе отчет в том, что всякий чиновник может подписать любую бумагу, хотя и во вред законным интересам.

Адвокат Владимир Гуськов резюмирует, что "если застройщики будут руководствоваться не только своей заинтересованностью, но и интересами граждан, чьи права и свободы могут нарушить", судебного разбирательства не потребуется.

Престиж определяет не количество денег, а репутация. Есть такие строительные компании, в том числе и в Воронеже, которые строят на пустырях, облагораживая город, возводя микрорайоны с инфраструктурой и социальной сферой.

Антон Туманов